CHIẾN LƯỢC THIẾT KẾ KHÁCH SẠN TINH GỌN NHƯNG VẪN SANG TRỌNG
5 SAI LẦM CHẾT NGƯỜI CHỦ ĐẦU TƯ THƯỜNG MẮC PHẢI KHI ĐIỀU CHỈNH TIẾN ĐỘ DỰ ÁN THIẾT KẾ KHÁCH SẠN
Dự án thiết kế khách sạn là một cuộc đua marathon, không phải là chạy nước rút. Trong quá trình này, giai đoạn thiết kế là nền móng quyết định tuổi thọ, hiệu suất vận hành (OPEX), và lợi nhuận (ADR) của công trình trong nhiều thập kỷ.
Tuy nhiên, áp lực thị trường thường khiến các Chủ đầu tư đưa ra những quyết định vội vàng khi giám sát tiến độ. Dưới góc nhìn của H2A, chúng tôi nhận thấy 5 sai lầm phổ biến sau đây không chỉ làm chậm tiến độ mà còn tạo ra rủi ro tài chính khổng lồ.
I. SAI LẦM 1: CẮT NGẮN GIAI ĐOẠN NGHIÊN CỨU & PHÂN TÍCH TIỀN KHẢ THI (DUE DILIGENCE)
Vấn đề: “Vội vàng Nhảy vào Thiết kế Ý tưởng”
Nhiều dự án thiết kế khách sạn thất bại ngay từ điểm xuất phát vì Chủ đầu tư thúc ép đơn vị thiết kế lập tức tạo ra các hình ảnh 3D hấp dẫn mà bỏ qua khâu nghiên cứu cốt lõi. Sự hấp dẫn ban đầu của thiết kế có thể không đi kèm với tính khả thi về mặt kỹ thuật, pháp lý, hoặc tài chính.
Hậu quả về Tiến độ và Chi phí:
Việc thiếu phân tích sâu về Quy hoạch xây dựng và Tiêu chuẩn vận hành (ví dụ: thiếu diện tích Back-of-House) sẽ buộc dự án phải thiết kế lại từ giai đoạn Thiết kế Cơ sở (SD) trở đi. Mỗi lần điều chỉnh ở giai đoạn này không chỉ làm chậm tiến độ hàng tháng mà còn tiêu tốn chi phí gấp 5-10 lần so với chi phí đầu tư ban đầu cho việc nghiên cứu tiền khả thi.
Giải pháp của H2A: Tôn trọng Giai đoạn “Định hình Sản phẩm”
H2A luôn khuyên Chủ đầu tư dành ít nhất 20% thời gian của toàn bộ giai đoạn thiết kế khách sạn để hoàn thành bước Phân tích và Lập trình Công năng (Programming). Chúng tôi cung cấp Báo cáo Nghiên cứu Tiền khả thi xác định rõ số lượng phòng, tỷ lệ F&B, và các khu vực dịch vụ theo chuẩn thương hiệu, đảm bảo thiết kế đi đúng hướng ngay từ đầu.
II. SAI LẦM 2: THAY ĐỔI YÊU CẦU THIẾT KẾ LIÊN TỤC (SCOPE CREEP)
Vấn đề: “Cải tiến Vô tận”
Khi dự án thiết kế khách sạn đang đi vào chi tiết, sự thay đổi liên tục về công năng, vật liệu, hoặc thẩm mỹ từ Chủ đầu tư (Scope Creep) là kẻ thù số một của tiến độ. Việc thay đổi nhỏ như vị trí vách ngăn hay loại bồn tắm sẽ tạo ra hiệu ứng domino lên toàn bộ hồ sơ.
Hậu quả về Tiến độ và Chi phí:
Mỗi lần thay đổi sau khi bản vẽ đã được chốt (Design Freeze) sẽ kéo theo sự điều chỉnh Kết cấu và Cơ điện (M&E) theo nguyên tắc liên kết. Điều này không chỉ dẫn đến việc phát sinh Chi phí Thay đổi (Variation Orders) cho đơn vị thiết kế mà còn đẩy lùi toàn bộ lịch trình đấu thầu và khởi công. Sự trì hoãn này là rủi ro trực tiếp đến dòng tiền của dự án.
Giải pháp của H2A: Thiết lập Quy trình Chốt Phương án Nghiêm ngặt
H2A cam kết thực hiện Nguyên tắc Chốt Khóa (Design Freeze) ở cuối mỗi giai đoạn thiết kế chính (Concept, SD, DD). Mọi thay đổi lớn sau khi chốt đều phải được phê duyệt chính thức qua Ban Kiểm soát Thay đổi (Change Control Board), kèm theo báo cáo chi tiết về tác động đến chi phí và thời gian. Điều này giúp kiểm soát tiến độ thiết kế khách sạn một cách chặt chẽ nhất.
III. SAI LẦM 3: TÁCH RỜI THIẾT KẾ KIẾN TRÚC VÀ VẬN HÀNH
Vấn đề: “Thiết kế chỉ phục vụ Ảnh chụp”
Nhiều Chủ đầu tư chỉ tập trung vào vẻ ngoài lộng lẫy, quên mất rằng thiết kế khách sạn là một hệ thống vận hành liên tục. Thiết kế đẹp nhưng không đáp ứng được luồng di chuyển nhân viên, quy trình phục vụ F&B, hay tiêu chuẩn vệ sinh của thương hiệu là một khoản đầu tư thất bại.
Hậu quả về Tiến độ và Chi phí:
Nếu không có sự tham vấn của Đơn vị Vận hành (Operator) ngay từ đầu, Chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với các yêu cầu thay đổi lớn vào phút chót liên quan đến khu vực hậu cần (Back-of-House), bếp, hoặc kho bãi. Điều này dẫn đến sự trì hoãn và phát sinh chi phí để đáp ứng các tiêu chuẩn khai thác, đồng thời làm tăng Chi phí Vận hành (OPEX) lâu dài do bố trí không gian thiếu khoa học.
Giải pháp của H2A: Tích hợp Đơn vị Vận hành Ngay từ Đầu
H2A thúc đẩy sự phối hợp song song ngay từ giai đoạn Concept. Chúng tôi không chỉ cung cấp bản vẽ kiến trúc mà còn cung cấp Bản vẽ Vận hành (Operational Flow Diagram) mô phỏng luồng di chuyển của nhân viên, hàng hóa và rác thải. Việc này đảm bảo tính khả thi và tối ưu hóa năng suất hoạt động cho dự án thiết kế khách sạn trong tương lai.
IV. SAI LẦM 4: CHỈ CHÚ TRỌNG THIẾT KẾ NỘI THẤT MÀ LƠ LÀ HỆ THỐNG M&E/KẾT CẤU
Vấn đề: “Ưu tiên Gỗ, Đá và Ánh sáng trang trí”
Chủ đầu tư thường dễ dàng phê duyệt và thay đổi nội thất vì chúng dễ nhìn thấy, nhưng lại đánh giá thấp sự phức tạp của hệ thống Kỹ thuật Cơ điện (M&E) – trái tim của mọi dự án thiết kế khách sạn.
Hậu quả về Tiến độ và Chất lượng:
Sự thiếu phối hợp này dẫn đến “Xung đột Thiết kế” (Clash Detection). Các kỹ sư M&E phát hiện trần giả quá thấp, không đủ chỗ cho ống điều hòa, đường ống PCCC và hệ thống chiếu sáng. Việc sửa chữa xung đột này ở giai đoạn Thiết kế Kỹ thuật (CD) sẽ buộc phải điều chỉnh lại nội thất, gây trì hoãn nghiêm trọng và rủi ro pháp lý (nếu PCCC không đạt chuẩn). Hơn nữa, hệ thống M&E kém sẽ dẫn đến trải nghiệm khách hàng tồi tệ (tiếng ồn, nhiệt độ không ổn định).
Giải pháp của H2A: Quản lý Hồ sơ Thiết kế Phối hợp (Integrated Design Review)
H2A cam kết sử dụng công nghệ thiết kế khách sạn BIM (Building Information Modeling) để thường xuyên chạy báo cáo Clash Detection giữa Kết cấu, M&E và Nội thất ngay từ giai đoạn SD. Chúng tôi đảm bảo hồ sơ thiết kế luôn được phê duyệt chéo, tránh việc Nội thất bị chốt khi M&E chưa khả thi về mặt không gian.
V. SAI LẦM 5: THIẾU TÍNH THỰC TẾ TRONG KẾ HOẠCH TIẾN ĐỘ THIẾT KẾ
Vấn đề: “Đặt mục tiêu không tưởng”
Vì muốn hoàn thành nhanh, nhiều Chủ đầu tư ép đơn vị thiết kế phải hoàn thành hồ sơ Thiết kế Kỹ thuật (CD) trong thời gian quá ngắn (ví dụ: 4-6 tuần cho một dự án lớn).
Hậu quả về Tiến độ và Chất lượng:
Việc ép tiến độ sẽ làm giảm chất lượng hồ sơ thiết kế. Hồ sơ thiếu chi tiết, thiếu khối lượng, và thiếu tính đồng bộ sẽ chuyển rủi ro sang giai đoạn thi công. Nhà thầu xây dựng sẽ liên tục gửi yêu cầu làm rõ thông tin (RFI), dẫn đến yêu cầu thay đổi (Variation Orders), tranh chấp hợp đồng, và cuối cùng là kéo dài thời gian thi công thực tế – điều mà Chủ đầu tư luôn muốn tránh.
Giải pháp của H2A: Phân bổ Tài nguyên Chiến lược
H2A xây dựng Lịch trình Thực tế (Realistic Schedule) dựa trên Quy mô Dự án và độ phức tạp của các hệ thống kỹ thuật. Chúng tôi sẽ không hy sinh chất lượng hồ sơ để chạy theo tiến độ ảo. Nếu cần rút ngắn thời gian một cách an toàn, H2A sẽ đề xuất giải pháp tối ưu là tăng cường nguồn lực thiết kế chuyên môn ngay từ đầu, thay vì ép thời gian làm việc.
TỔNG KẾT
Dự án thiết kế khách sạn là một quá trình đầu tư cẩn trọng, đòi hỏi sự kiểm soát thay vì thúc ép. Bằng cách hợp tác với H2A, Quý vị sẽ có được một đối tác không chỉ kiến tạo không gian đẳng cấp mà còn giúp Quý vị:
-
Bảo vệ Ngân sách khỏi các chi phí phát sinh không cần thiết.
-
Rút ngắn Thời gian thi công thực tế nhờ hồ sơ thiết kế hoàn chỉnh.
-
Tối ưu hóa Lợi nhuận Vận hành (OPEX) trong suốt vòng đời của khách sạn.
Hãy để H2A đồng hành cùng Quý vị, biến tầm nhìn thành một tài sản khách sạn hoạt động hiệu quả và bền vững.
GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY THIẾT KẾ KHÁCH SẠN
Công ty Thiết kế H2A tự hào cung cấp dịch vụ thiết kế khách sạn đẳng cấp, với phương châm sáng tạo – tinh tế – hiệu quả trong từng chi tiết.
Chúng tôi tập trung vào việc tạo ra không gian nghỉ dưỡng và lưu trú sang trọng, tiện nghi, đạt chuẩn thầm mỹ quốc tế nhưng vẫn tối ưu chi phí dầu tư.
Với đội ngũ kiến trúc sư giàu kinh nghiệm, H2A luôn cập nhật xu hướng thiết kế mới nhất, kết hợp hài hòa giữa công năng tối ưu và phong cách kiến trúc hiện đại, mang đến sự độc đáo và cá nhân hóa cho từng dự án. Không chỉ thiết kế nội thất, chúng tôi còn quan tâm đến kiến trúc tổng thể, cảnh quan và giải pháp vận hành, đảm bảo khách sạn của bạn vừa đẹp vừa kinh doanh hiệu quả.
H2A đồng hành từ khâu tư vấn, lập kế hoạch, thiết kế chi tiết cho đến triển khai thi công, cam kết bàn giao công trình đạt chuẩn, tạo giá trị bền vững và sự hài lòng cao nhất cho chủ đầu tư.
CÔNG TY T N H H . THIẾT KẾ XÂY DỰNG THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ H2A
Đừng quên like và chia sẻ cho mọi người nếu thấy bài viết này hay nhé !
Đừng quên like và chia sẻ cho mọi người nếu thấy bài viết này hay nhé !
Related posts
